Эксперт: От недостроя (“не введено в експлуатацію”) – можно застраховаться

21 Ноябрь 2012 в Новости легализации

Покупатель может обезопасить себя от “несчастного” случая, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Об этом “Миру Квартир” рассказал генеральный директор Ассоциации страховщиков Украины Леонид Хорин.

Однако, такой вид страхования не распространен в Украине в силу общего недоверия и из-за ряда громких афер в этой области.

В том числе и частого мошенничества со стороны страховых компаний, которые, получив от инвестора деньги за страховку, делали все для того, чтобы уклониться от исполнения своих обязательств в случае возникновения проблем со строительством жилья.

Источник: 16.11.12 Рынок недвижимости

Купить квартиру в новостройке — мечта многих наших соотечественников. Но, как показывает практика, покупка апартаментов в новом доме может привести к массе проблем.
До 2006 года мы могли узнать о мошенничестве на рынке первички исключительно из прессы. Спрос на квартиры на первичном рынке был настолько большим, что покупатели готовы были вкладывать средства в строительство даже в том случае, когда на земельном участке еще не начались строительные работы. В 2006 году стало известно о крупнейшей в Украине строительной афере, а рядовое название компании «Элита-Центр» стало известным всей стране.
Масса недостроев
Сейчас недостроев в столице хватает. По данным Главного управления жилищного обеспечения КГГА, в столице насчитывается около 50 объектов незавершенного строительства. Общая их площадь составляет более 1 млн кв. м, а это более 12 тыс. квартир. При этом строительные работы на некоторых объектах уже не ведутся на протяжении 5-7 лет. «Несмотря на отсутствие правового регулирования подобных вопросов, нам все-таки удалось завершить строительство восьми жилых домов в жилом массиве Выгуровщина-Троещина, строительство которых было заморожено с 2005-го до 2010-го года», — сообщили в ГУ жилищного обеспечения КГГА. В то же время большинство застройщиков отказались комментировать ситуацию с недостроями.

Уже более десяти лет в столице обсуждают дальнейшую судьбу проекта «Днепровские башни». В его рамках планировалось построить шесть 35-этажных небоскребов, которые должны расположиться на левом берегу Киева. Строительство этого объекта началось еще в 1999 году, а его заказчиком выступило Министерство внутренних дел Украины. Относительно целесообразности этого объекта, а также других правительственных инициатив, у экспертов часто возникают сомнения. То есть шансов, что эти дома будут достроены, практически нет.

Лучше перспективы у жилого комплекса «Три Богатыря», строительство которого замерло в 2007 году с уровнем готовности 75% из-за банкротства компании «Киевреконструкция». Создав обслуживающий кооператив «Наш дом», который объединил большинство инвесторов, владельцы квартир в жилом комплексе «Три Богатыря» решили достраивать дом самостоятельно. Они обратились к городским властям с просьбой проконтролировать данный процесс, чтобы избежать возможных проблем со строительством. Столичная власть даже передала им 11 квартир, которые ранее КГГА получила от застройщика в упомянутых многоэтажках. Кооператив сможет продать эти апартаменты, а вырученные средства направить на достройку жилых домов. Эта же компания должна ввести в эксплуатацию еще один 24-этажный дом по ул. Верховинной, 39-41. Теперь этот объект будет достраивать компания «Житлоинвестбуд-УКБ». На ее сайте указано, что получить документы на здание планируется в первом квартале 2014 года, а стоимость жилья здесь колеблется от 9350 до 10 500 грн./кв. м.
Строительные компании «Киеввысотбуд» и «Агробудперероботка» недостроили дома по ул. Старонаводницкой, 2-20, Семьи Сосниных, 4-А в Киеве и по ул. Киевский шлях, 97 в Борисполе Киевской области. Уже более пяти лет более тысячи семей не могут получить квартиры, за которые они заплатили. Однако у покупателей появился шанс получить желанное жилье. Уже разработан и предварительно согласован с КГГА проект плана мероприятий по возобновлению строительства, а именно: передача права заказчика строительства незавершенного строительства КГГА, передача права генерального подрядчика незавершенного строительства «Бориспольмиськбуду»; продление аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства «Киеввысотстроя» в микрорайоне 4-А жилищного массива Позняки с последующей передачей прав заказчика строительства «Бориспольмиськбуду».
Недострои располагались также по улицам Автозаводской, 29-А, Здолбуновской, 13, Ленина, 47-59, Правды, 80-82, на Оболонском проспекте, 30. В Киевской администрации отмечают, что работы на этих площадках были восстановлены силами инвесторов. Кроме того, сейчас идет подготовка к возобновлению строительства силами коммунальных предприятий долгостроев на улицах Теремковской, 3, Ильича, 17, Булгакова, 13, Строкача, 9. «Некоторые из этих объектов готовы более чем на 90%, но … кто-то из застройщиков пострадал во время финансового кризиса, не рассчитав свои финансовые возможности, кто-то стал банкротом … Есть объекты, которые переходят «из рук в руки» от одной компании к другой, но недострои так и остаются недостроями. При этом некоторые застройщики пытались найти соинвесторов или финансовые ресурсы для завершения строительства, однако их попытки заканчивались неудачей», — отмечает руководитель центра продаж жилого комплекса «Бульвар Фонтанов» Светлана Касамара.
Проблемный вопрос
Специалисты отмечают, что приостановка строительства и замораживания объектов недвижимости не выгодно самим застройщикам и девелоперам. Это приводит к существенным финансовым потерям компаний, что связано со снижением спроса и падением продаж на этих объектах. Не выгодно это и покупателям, которые уже приобрели недвижимость в этих объектах, поскольку сам процесс затягивания ведет к увеличению срока строительства и ввода в эксплуатацию дома, а, следовательно, и к возможности получить в собственность свою недвижимость.
Трудно потом и достраивать такие объекты. По словам Светланы Касамары, основные проблемы, с которыми придется столкнуться застройщикам, — вернуть доверие покупателей. Ведь после того, как дома были заморожены и простояли в таком состоянии некоторое время, люди просто перестают верить в то, что они будут достроены. А значит — застройщикам необходимо приложить много усилий, чтобы убедить покупателей в том, что строительство все же будет завершено, что, несмотря на приостановку в строительстве, объект не пострадал от погодных условий (дождей, ветров, коррозии металлоконструкций, деформации бетона и т.д.). «На объектах на начальной стадии развития придется менять концепцию, включая планировочные решения и размеры квартир, поскольку рынок будет требовать новых форматов, в то время как устаревшие уже малоинтересны рынка», — отмечает эксперт.
Основная проблема, из-за которой замораживается строительство, — нехватка средств у застройщиков. В докризисный период покупатели активно вкладывали средства в квартиры в новых домах еще в начале реализации объектов, то есть они сводились за средства инвесторов. После начала кризиса схема финансирования изменилась. Покупатели не готовы инвестировать «свои кровные» в апартаменты, которые еще не достроены. Сейчас все согласны покупать жилье только в домах, которые находятся на последней стадии реализации проекта. Взять средства в кредит на достройку дома сегодня тоже сложно — финансовые учреждения редко предоставляют займы и еще и выставляют большие ипотечные ставки.
Эксперты отмечают, что застраховаться от недостроев достаточно сложно, но можно минимизировать риски приобретения недвижимости у недобросовестных застройщиков. Для этого они советуют собрать максимум информации о понравившийся объект, включая мнения и отзывы людей на различных форумах и специализированных сайтах по недвижимости. Кроме того, посетить строительную площадку и наблюдать за ходом строительства, как минимум, месяц, прийти в офис продаж выбранного объекта, пообщаться с менеджерами, услышать от них информацию об объекте и обязательно взять для ознакомления договор купли-продажи. Сам договор желательно дать на ознакомление опытному юристу, специализирующемуся именно на этих вопросах. Не стоит верить слишком дешевым предложениям, когда в том же районе такие же объекты продаются по высокой цене. Стоит также узнать о репутации компании-застройщика, о предыдущем опыте реализации объектов недвижимости.
Теоретически можно застраховать свои риски, с которыми инвестор может столкнуться в том случае, если дом не будет введен в эксплуатацию. По словам генерального директора Ассоциации страхователей Украины Леонида Хорина, тарифы при страховании финансовых рисков колеблются от единиц до десяти и более процентов от суммы инвестиции. Однако этот вид страхования не распространен в силу общего недоверия к такой форме инвестирования из-за ряда громких афер в этой области. В том числе и частого мошенничества со стороны страховых компаний, которые, получив от инвесторов деньги за страховку, делали все для того, чтобы уклониться от выполнения своих обязательств в случае возникновения проблем со строительством жилья.

Ольга Макарова

По материалам: mirkvartir.ua

Наилучший способ защитить себя, если застройщик не в состоянии закончить строительство дома — покупать готовое жилье.

“Это обусловлено тем, что, исходя из финансовой подоплеки этих операций, более низкая стоимость инвестируемого жилья компенсируется именно рисками, которые несет инвестор. Безусловно, мы бы не советовали финансировать строительство в какой-либо иной способ, отличный от целевых облигаций и ФФБ”,— сообщил “Миру Квартир” юрист юридической компании “Рыбин и Партнеры” Станислав Лобко.

Кроме того, уже на этапе подписания соответствующего договора необходимо тщательно анализировать его условия, которые могут оказаться достаточно жесткими. Также важно проверять репутацию застройщика на рынке, в т.ч. из официальных источников, информация о которой может подтолкнуть к принятию того или иного решения.

На сегодня практика складывается таким образом, что, приобретая квартиру в строящемся объекте, человек приобретает:
— либо целевые облигации с привязкой к конкретной квартире (чаще) или количеству квадратных метров (реже);
— либо право участия в фонде финансирования строительства опять-таки с привязкой к конкретной квартире.

Кроме того, всё ещё существует экзотическая практика приобретения имущественных прав на квартиру, т.е. фактически приобретается возможность требовать квартиру с того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Первые два механизма достаточно надежны в аспекте защищенности от множественной продажи одной квартиры нескольким инвесторам.

16.11.12 Рынок недвижимости


Интернет реклама


Входящие поисковые запросы:
самстрой2012 (1) *
YR_BPshare: Facebook YR_BPshare: Twitter YR_BPshare: Vkontakte

 

VkontakteGoogle+EmailGoogle GmailLinkedInShare

2 ответа на Эксперт: От недостроя (“не введено в експлуатацію”) – можно застраховаться

  1. “…Лучше перспективы у жилого комплекса «Три Богатыря», строительство которого замерло в 2007 году с уровнем готовности 75% из-за банкротства компании «Киевреконструкция». Создав обслуживающий кооператив «Наш дом», который объединил большинство инвесторов, владельцы квартир в жилом комплексе «Три Богатыря» решили достраивать дом самостоятельно….” – Такие “лучшие перспективы” могут себе создать абсолютно все инвесторы: сначала заплатить застройщику а полном объеме, а потом дополнительно скинуться и достроить самостоятельно свой недострой. Почему автор статьи умалчивает о том, что правление ЖСК требует от инвесторов дополнительные взносы (сверх 100% оплаты за строительство) для завершения строительства? И с момента создания в 2009 году все это время сотрудничала с “Киевреконструкцией”? И вопрос банкротства “Киевреконструкции” открыт – компания тихо продолжает ведение своей деятельности, подтверждения ее банкротства нет. А вот освобождение ее от обязательств по достройке “Трех богатырей” – факт.

  2. “В то же время большинство застройщиков отказались комментировать ситуацию с недостроями.” – Отказываются, потому что проходит “обкатку” схема создания ЖСК с целью завершения незавершенного строительства (по автору создание “лучших перспектив” для инвесторов): сначала дайте денег застройщику, а потом стройте за свои дополнительно внесенные средства. То есть инвесторам придется платить дважды за одно и то же строительство.

Прокомментировать

Ваш email не будет опубликован. Обязательные поля отмечены *


× 1 = девять

Вы можете использовать это HTMLтеги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов Украинский портАл